각지(角地) 판단 방법 – 부동산 고수가 되려면 도로부터 이해하자

부동산을 하다 보면 같은 면적의 땅이라도 어떤 도로에 접했느냐에 따라 가격이 천차만별이다. 특히 각지(角地), 즉 두 개 이상의 도로에 접한 토지는 활용도가 높아 더욱 귀하게 취급된다. 하지만 무조건 각지라고 인정되는 건 아니다. 감정평가에서는 도로의 폭, 교통 흐름, 접근성을 따져야 하고, 예외적인 상황도 고려해야 한다. 오늘은 각지 판단 기준과 예외 사항을 정리해보자.

 

 

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1. 각지의 일반적인 판단 기준

 

 

✔ 두 개 이상의 도로에 접한 토지는 기본적으로 각지로 인정

• 예시: 전면이 대로(25m), 측면이 **중로(15m)**에 접한 상가 부지는 각지로 판단된다.

✔ 도로의 폭과 교통 흐름을 고려하여 실질적인 접근성이 확보된 경우 각지 인정

• 예시: 대로와 중로가 교차하는 모퉁이 토지는 접근성과 가시성이 뛰어나므로 각지로 평가된다.

✔ 각지는 조망성과 접근성이 우수해 상업적 가치가 상승할 가능성이 큼

• 예시: 같은 크기의 땅이라도 대로 모퉁이에 위치한 상업용지는 내부 블록에 있는 토지보다 더 높은 평가를 받는다.

✔ 단, 일부 예외적인 상황에서는 각지로 인정되지 않음 (아래 예외 사항 참고)

 

 

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2. 각지 판단의 예외 사항

 

① 이면가로획지(二面街路擴地)는 각지로 판단한다.

• 같은 도로에서 확장된 부분이라도 실질적으로 두 개의 도로에 접한 효과가 발생하면 각지로 인정된다.
• 법적 근거: 「도시계획법」 제44조 (도로 확장 및 활용 관련 조항)

 

② 준각지는 원칙적으로 각지로 보지 않음

• **준각지(準角地)**란 두 개의 도로에 접하지만, 실질적 활용성이 떨어지는 경우를 말한다.
• 원칙적으로 준각지는 각지로 인정하지 않으며, 한 면 접면으로 판단한다.
• 단, 접면도로의 폭이 승용차가 원활하게 교차할 수 있는 정도(약 6m 이상)라면 각지로 인정할 수 있다.
• 예시: 폭 4m의 골목길과 25m 대로에 접한 토지는 실질적인 접근성이 부족하므로 각지로 인정되지 않음.

 

③ 동일 노선의 도로 폭이 일정하지 않을 경우, 가장 넓은 도로 폭을 기준으로 판단

• 같은 도로라도 일부 구간이 넓고 일부 구간이 좁을 수 있다.
• 이때는 해당 도로의 대부분을 차지하는 도로 폭을 기준으로 판단한다.
• 예시: 한 도로가 12m와 8m 구간으로 나뉜다면, 12m 구간이 더 넓으면 이를 기준으로 판단.

 

④ 소로 + 세로(불) 접면 토지는 소로 한 면으로 판단

• 좁은 도로인 **세로(불)**과 함께 접해 있어도 실질적 접근성이 소로(小路)와 연결된 경우에는 소로 한 면 접면으로 평가.
• 예시: 폭 8m의 소로와 폭 3m의 세로(불)에 접한 토지는 소로 접면으로 판단.

 

⑤ 세로(불)의 경우, 자동차 통행 가능 여부를 확인해야 한다.

• **세로(불)**이란 자동차 통행이 불가능한 길을 의미한다.
• 단, 도로 자체는 자동차 통행이 가능하지만, 인위적으로 차량 진입을 막아 놓은 경우에도 세로(불)로 인정된다.
• 법적 근거: 「건축법」 제2조 (도로의 정의 및 건축기준)

 

⑥ 세로(가) + 세로(불) 접면 토지는 세로(가)로 판단

• 한쪽이 세로(가) – 차량 통행 가능, 다른 쪽이 세로(불) – 차량 통행 불가인 경우, 세로(가)로 조사.
• 예시: 폭 4m의 세로(가)와 폭 2m의 세로(불)에 접한 토지는 세로(가)로 판단

 

⑦ 계단도로의 경우 한 단계 낮은 도로로 판단

• 세로(계단도로) → 세로(불)로 판단
• 소로(계단도로) → 세로로 판단
• 예시: 3m 폭의 계단도로가 세로로 연결되는 경우, 세로(불)로 판단.

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3. 정리 및 결론

상황판단 기준

일반적인 각지	두 개 이상의 도로에 접하면 각지로 인정
이면가로확지	각지로 판단 (도시계획법 제44조 근거)
준각지	원칙적으로 각지로 보지 않음, 단 접면도로 폭이 넓으면 각지 가능
동일 노선 도로 폭 불균형	많은 부분을 차지하는 도로 폭을 기준으로 판단
소로 + 세로(불) 접면 토지	소로 한 면으로 판단
세로(불) 여부	자동차 통행 가능 여부에 따라 판단 (건축법 제2조 근거)
세로(가) + 세로(불) 접면 토지	세로(가)로 판단
계단도로	한 단계 낮은 도로로 판단 (세로→세로(불), 소로→세로)

각지는 부동산 투자에서 중요한 요소다. 같은 입지라도 도로 조건이 달라지면 가치가 확연히 달라질 수 있다. 감정평가 시 도로 조건을 꼼꼼하게 따져야 하며, 무조건 각지라고 높은 가치를 매기는 것이 아니라, 예외 상황까지 고려한 정확한 판단이 필요하다.

🚀 부동산 투자를 제대로 하려면, 도로부터 공부하자.