우리 동네는 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 중 어느 곳에 속할까?

출처, 감정평가사이론 기본서, 지오

 

인근지역의 생애주기

 

 

한 도시의 특정지역(ex.연산 1동)은 일정한 생애주기를 갖는다. 보통 인근지역의 생애주기(life cycle)이라고도 부른다. 인근 지역의 생애주기는 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등의 과정을 거친다. 위 그래프에서 알 수 있듯이 성숙기, 성장기에는 부동산 가격이 상승하고, 쇠퇴기, 악화기에는 부동산 가격이 하락한다. 예외적으로 재개발 등 이슈로 쇠퇴기 도중에 천이기를 겪기도 한다. 천이기에는 부동산 가격이 반등한다. 생애주기의 각 단계별 특징을 파악하여 부동산 투자에 하나으 판단요소로 활용할 수 있다. 

 

 

 

 

 

성장기

 

 

성장기란 어떤 지역이 처음으로 형성되어 변화, 발전되어 가는 시기이다. 수도권의 신도시처럼 처음으로 지역이 개발되는 경우도 있고, 재개발되는 경우도 있다. 성장기의 특징은 아래와 같다.

1.투기현상이 일어난다.

2.지역 내 공간이용에 대한 경쟁이 치열하다.

3.젊은 섿의 유입이 많다.

4.유입되는 사람들의 수입, 직업, 사회적 지위, 교육수준 등이 유사하다.

 

 

 

 

성숙기

 

 

 

성숙기는 지역이 점차 안정단계에 이르고 지역의 기능도 자기 잡히기 시작하는 시기이다. 성숙기의 특징은 다음과 같다.

1.지가 및 지역기능이 최고도

2.지가의 흐름은 안정적이거나 가벼운 상승세

3.주민의 사회적, 경제적 수준이 가장 높다.

4.건물이 최고의 경제적 수명을 다하면서 점차 세대가 바뀌기 시작

 

 

 

 

쇠퇴기

 

 

지역이 쇠퇴하는 시기로 지역의 건물들은 점차 노후화되기 시작한다. 지역주민이 점차 떠나고 경제, 사회, 교육수준이 낮은 계층이 들어오는 주민여과과정현상이 시작된다. 특징은 다음과 같다.

1.가격은 전반적으로 하락하지만 새로운 계층의 유입으로 인한 수요증대와 경쟁으로 성숙기 때 가격 상한선까지 오르기도 한다.

2.임대료 수준이 낮아진다.

3.사회취약계층이 진입하기 시작하낟.

4.공가율이 높아진다. 

5.사회적 지위나 교육수준이 낮거나 무직자가 많이 생긴다.

 

 

 

 

 

천이기

 

 

 

초기 쇠퇴기 단계에서 재개발을 통해 새로운 성장기가 도래하는 경우가 있다. 

1.원주민이 주택을 팔고 교외로 나가려는 경향이 나타난다. 

2.새로운 층의 거주자들의 입주수요가 일어난다. 그러나 수준이 한단계 낮은 주민들로 바뀐다. 

3.지가는 다시 상승하고 거래량의 즈아도 수반되지만 전 단계의 가격에는 이르지 못한다.

 

 

악화기

 

 

 

소유자들이 지역을 포기하는 기간이다. 쇠퇴기, 천이기의 기간 중에 재개발하지 않는 경우 지역이 슬럼화되어가는 과정이다. 

1.부동산관리비용이 수익을 초과하여 부동산에 대한 방치현상이 가속화된다.

2.여과현상이 보다 활발하다.

3.사회적 지위가 가장 낮은 사람들이 유입된다.

4.슬럼화 되기 직전의 단계이다.